国家税务总局海南省税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知
琼税发〔2019〕8号

国家税务总局海南省各市、县、洋浦经济开发区税务局，各派出单位，局内各单位：

　　为了进一步加强土地增值税管理，统一政策执行口径，现将土地增值税有关问题明确如下：

　　一、关于土地增值税清算条件的确定

　　土地增值税清算条件中“预售许可证满三年”是指自房管部门核发的属于该清算项目的最后一个预售许可证所载的发证日期起算满三年，“最后一个预售许可证”不包括换发或续办的预售许可证。

　　土地增值税清算条件中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，是指已售建筑面积和用于出租与自用的可售建筑面积之和÷项目总可售建筑面积×100%≥85%。

　　二、关于土地增值税清算项目容积率的确定

　　土地增值税清算项目的容积率按以下顺序依次确定：

　　(一)按国家主管部门对清算项目核发的建设工程规划许可证上标明的容积率确认;

　　(二)国家主管部门对清算项目核发的建设工程规划许可证上未标明容积率的，按整体立项的建设工程规划许可证上标明的容积率确认;

　　(三)按国家有关部门核发的建设用地规划许可证上标明的容积率确认;

　　(四)按其他合理的方式确认。

　　三、关于直接转让土地使用权时土地购进成本的确定

　　对于取得土地使用权后直接再转让的，应据实征收土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款合法有效凭据的，原则上不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　对通过政府出让方式取得土地使用权的，未能提供取得土地使用权所支付的地价款原始凭据，但能提供政府相关部门的文件、协议、合同或相应合法有效凭据，并已缴清受让环节相关税费的，计征土地增值税时，其实际支付的地价款可结合土地出让合同或其他证明材料上记载的金额予以确认。

　　四、关于土地增值税预征截止时间的确定

　　对已受理进入土地增值税清算程序的清算项目，自送达土地增值税清算受理文书之日起，不再预征土地增值税。

　　五、关于房地产项目土地增值税清算期间或清算后土地增值税管理问题

　　(一)纳税人在清算期间销售或有偿转让房地产的，在税务机关送达清算结论文书后，按不同类型分别申报缴纳土地增值税，纳税期限为送达清算结论文书之次月15日前;

　　(二)纳税人在税务机关送达清算结论文书后销售或有偿转让房地产的，按不同类型分别申报缴纳土地增值税，纳税期限为销售或有偿转让房地产之次月15日前。

　　六、本通知自发布之日起执行。《海南省地方税务局关于进一步加强土地增值税征管工作的通知》(琼地税函〔2013〕476号)、《海南省地方税务局关于明确土地增值税有关政策问题的通知》(琼地税发〔2014〕205号)同时废止。

国家税务总局海南省税务局

2019年1月22日